Стоит ли покупать залоговое жильё

Приходилось вам задумываться, что происходит с квартирами, домами и земельными участками, которые люди оставляют банкам в качестве залога по кредиту? Если заёмщик не может вернуть деньги, банк забирает залоговое имущество и перепродаёт его на аукционе. Если квартира покажется участникам аукциона не очень привлекательной, то купить её можно на 10-30% дешевле от её реальной рыночной стоимости. Но не всё так просто, у покупки залоговой недвижимости есть свои минусы, о которых лучше не забывать.

Ознакомиться с ассортиментом залоговых домов и квартир можно на портале torgi.gov. Там есть информация о недвижимости во всех регионах. 

Поучаствовать в аукционе несложно. Для этого надо найти подходящую квартиру на указанном выше сайте, зарегистрироваться на нём и внести задаток за лот (обычно это 5% от его стартовой стоимости). После этого подаём заявку на участие в торгах, получаем уведомление о допуске и в день проведения аукциона делаем повышающие ставки. 

Если вы победите, то получите протокол о приоритетном праве на приобретение объекта. Затем его надо выкупить, снять залоговое обременение и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Собственно, главный плюс приобретения залоговой квартиры - её цена. Обычно она ниже рынка, но есть один важный нюанс. Принцип аукциона заключается в повышении цены лота, поэтому если увлечься и пытаться постоянно перебить ставку предыдущего покупателя, то можно купить недвижимость по цене выше рыночной. Поэтому прежде чем приступать к торгам, надо внимательно
изучить цены и понять насколько ликвиден тот или иной лот.

Кроме этого, залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жильё довольно низкий. Когда речь идёт о столь серьёзных приобретениях, то лучше воспользоваться принципом «доверяй, но проверяй».

Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. Это ещё один небольшой плюс в пользу покупки залогового жилья. В том же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не будете готовы заплатить сумму целиком.

Один из них - отсутствие возможности воочию увидеть недвижимость до её покупки и оценить количество дефектов. Также надо быть готовым к встрече с неожиданными гостями. Бывает, что квартиры продают с зарегистрированными в ней людьми или с жильцами, которые из неё не выселились. В итоге новым хозяевам приходится выселять предыдущих владельцев через суд и судебных приставов. А это дополнительные расходы и нервотрёпка.

Стоит помнить о том, что торги могут не признать действительными. Не допущенные к аукциону граждане могут оспорить процедуру в рамках дела о банкротстве. Они имеют право пожаловаться на действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, а это влечёт за собой отмену аукциона.

Объявить торги незаконными могут из-за нарушения правил. Это бывает, когда участники доказывают, что правила нарушили с целью изменить результаты аукциона. Ещё до торгов надо проверить законность продажи недвижимого лота.

Если предыдущий владелец не вносил плату за капитальный ремонт дома, то новым владельцам придётся самостоятельно оплатить этот долг. При этом проверить его наличие до торгов проблематично.

Главный минус нередко связан с бывшими владельцами жилья. Даже если они решат добровольно выселиться из квартиры, ничто не мешает им напакостить перед уходом. Бывают случаи, когда они намеренно портят ремонт: срывают обои и плинтуса, режут натяжные потолки и ломают сантехнику. И предъявить им за это ничего нельзя, потому что по закону на торгах вы покупаете не ремонт, а само помещение.

К слову, у бывшего владельца есть право оспорить решение о наложении взыскания в течение трёх лет. Если суд примет его сторону, то покупателю придётся вернуть залоговую квартиру, купленную на аукционе. Кредитная организация отдаст ему деньги. Обеим сторонам на это потребуется потратить много времени.