Плюсы и минусы кредитов «от застройщика»

Чтобы мечта о собственном жилье сбылась, большинству россиян приходится брать ипотечные кредиты. Это тяжёлая ноша для семейного бюджета, поэтому каждый старается её максимально облегчить. Застройщики, зная об этом, стимулируют продажи своих квартир с помощью «супервыгодной» ипотеки. Подобные «кредиты от застройщика» отличаются невероятно низкими процентными ставками от 0.1% до 2% годовых. Такие заманчивые предложения вызывают вопрос: в чём подвох? В этом мы и решили разобраться.

Первое, что вам надо знать о подобных кредитах, - они не имеют ничего общего с государственной программой льготного ипотечного кредитования. В случае с госпрограммами ставки для покупателя получаются низкими за счёт того, что часть процентов по кредиту банкам компенсирует федеральный бюджет. Застройщики подобную щедрость себе позволить не могут. Так за счёт чего получается снижение ставки?

Схема примерно такая. Банки считают, сколько они заработали бы на процентах по обычной ипотеке, и застройщики прибавляют эту сумму к стоимости квартиры. В результате цена недвижимости для будущего владельца увеличивается - иногда на 25% от её рыночной стоимости. Получившуюся надбавку застройщик выплачивает банку - иногда это называют субсидированием ставки за счёт застройщика. Но фактически у человека увеличивается размер первоначального взноса и большую часть процентов, которые ему пришлось бы заплатить по обычной рыночной кредитной ставке, он должен внести авансом.

Нельзя однозначно сказать, что это плохо. Просто есть нюансы, о которых стоит знать, соглашаясь на субсидированную ипотеку.

Как правило, соглашаясь на ипотеку «от застройщика», вы получаете более низкий ежемесячный платёж. 

Кроме того, есть вероятность уменьшить общую сумму переплаты. Но тут всё зависит от того, на какой срок вы брали кредит. Если вы готовы вносить дополнительные платежи, чтобы рассчитаться досрочно, то условия обычной ипотеки могут оказаться для вас не менее выгодными, чем по субсидированной.

При этом в случае с ипотекой «от застройщика» стоит более внимательно отнестись к изучению договора. Бывает так, что низкий процент действует всего пару лет, а потом ставка взлетает до среднерыночных показателей. Тогда вырастет и ежемесячный взнос, и суммарная переплата по кредиту. А значит, вместо плюсов вы получите одни минусы.

Главный минус подобной ипотеки заключается в том, что стоимость вашей квартиры будет ощутимо выше среднерыночной. Если вы решите продать свою долю на этапе строительства или уже готовую квартиру, то едва ли сможете на этом заработать. Более того, с большой долей вероятности вы даже не сможете вернуть вложенные средства.

Ещё один минус - высокий первоначальный взнос. Если вы берёте обычную ипотеку, то банк рассчитывает минимальную сумму вашего первого взноса, исходя из стоимости квартиры. Но так как застройщик заложил прибыль банка в полную стоимость жилья, то и первоначальный взнос окажется выше.

Кроме этого, застройщики зачастую предлагают такой «супервыгодный» кредит на квартиры, не пользующиеся спросом у покупателей. А значит, выбор жилья для вас будет ограниченным.

- Если вы покупаете жильё в ипотеку, то можете вернуть 13% от суммы, которую потратили на уплату процентов по кредиту. Максимальный возврат составляет 390 тысяч рублей, - объясняют эксперты государственного портала финансовой грамотности fincult.info. -  Но при субсидированной ипотеке проценты минимальны, а значит, и вычет будет небольшим.